Sentencia nº 0094-2009 de Ex Sala de Lo Civil, Mercantil y Familia de la Corte Nacional de Justicia (2008), 31 de Marzo de 2009

Esta Sala es competente para conocer y resolver la presente causa en virtud de la Disposición Transitoria Octava de la Constitución de la República del Ecuador, publicada en el Registro Oficial No. 449 de 20 de octubre de 2008, las resoluciones señaladas en la parte expositiva del presente fallo y la distribución en razón de la materia, hecha mediante Resolución del Pleno de la Corte Nacional de Justicia en sesiones realizadas los días 17 y 18 de diciembre de 2008.- El recurso de casación ha sido calificado y admitido a trámite mediante auto de 24 de abril de 2006, a las 09h23.SEGUNDO. El recurrente considera infringidos los artículos 14, 15, 17 y 19 de la Ley de Inquilinato.- La causal en la que funda el recurso es la primera del artículo 3 de la Ley de Casación.- TERCERO. - En virtud del principio dispositivo contemplado en el Art.

168, numeral 6 de la Constitución de la República del Ecuador es el recurrente quien fija los límites del análisis y decisión del Tribunal de Casación.- CUARTO.- En relación a la causal primera, el recurrente dice que existe aplicación indebida de los precedentes jurisprudenciales toda vez que en la sentencia impugnada se alude a jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia que no es aplicable al caso, que no se necesita aplicación de jurisprudencia alguna porque el Art. 14 de la Ley de Inquilinato es muy claro, porque además no se ha considerado la relación de esta norma con el Art. 15 de la misma ley, que establece los únicos casos de exoneración de inscripción en las oficinas de Registro de Arrendamiento.- El Tribunal ad quem, sobre este asunto, dice que “el local arrendado se lo ha destinado a actividades de comercio, al revisar jurisprudencia que tiene relación con el caso encontramos que la Excelentísima Corte Suprema de Justicia en varios fallos establece que los predios o locales destinados al comercio no están en la obligación de inscribirse en las respectivas dependencias administrativas correspondientes esto es oficinas de registros de arrendamiento dependiente de las direcciones de avalúos y catastros municipales, por lo que la fijación de un valor como canon arrendaticio no corre, al revisar el Art. 14 de la Ley de Inquilinato, en el caso que nos ocupa no encuentra méritos para así proceder. Vista como queda expuesta la prueba actuada, se tiene lo siguiente: No ha lugar la alegación de los actores, el contrato de arrendamiento celebrado establece que el local será destinado exclusivamente para realizar en el actos de comercio, pudiendo en consecuencia pactar valores por cánones arrendaticios de común acuerdo, como ha sucedido en el presente caso, sin estar por ello sujetos a disposiciones que los actores invocan...”; y, en la parte resolutiva de la sentencia se “confirma en su integridad el fallo subido en apelación.- De la lectura del proceso, se tiene que en la sentencia del juez a quo, que ha sido confirmada por el juez ad quem, se hace referencia a la Jurisprudencia emitida por la Excma. Corte Suprema de Justicia, «como en el caso de la resolución 256-99, juicio # 101- 97, verbal sumario de inquilinato que sigue J.R.C.P. contra V.O.L.A. y que establece que los locales comerciales no están inmersos en la obligación de inscripción y por la misma razón, las oficinas de Registro de Arrendamiento de las Jefaturas de Catastros Municipales, en este caso, no pueden fijar respecto de ellos la pensión máxima de arrendamiento; y que `como consecuencia de lo anterior no estando el arrendatario obligado a inscribir un predio que no está destinado a vivienda, ni las oficinas de Registro de Arrendamiento o las Jefaturas de Catastros Municipales, facultadas en fijar la pensión máxima en que se debe arrendar el mismo, mal puede ser aplicable la disposición contenida en el Art. 18 de la Ley de Inquilinato, que contempla una sanción para aquellos que cobraren una pensión mayor que la fijada por las mencionadas dependencias. Así mismo, se establece en este sentido en la Resolución No. 734-98 del juicio No. 49-97, verbal sumario que por terminación de contrato de arriendo sigue el Dr. S.T.B. en contra de Bolívar Paute Ramón y otro.. .“.- Estas referencias a fallos de las Salas de la Corte Suprema de Justicia sobre la aplicación del Art. 14 de la Ley de Inquilinato, son perfectamente pertinentes al caso que se juzga porque el vicio de aplicación indebida de las normas de derecho, se comete por el juez en el proceso intelectivo de dictar sentencia, al equivocadamente atribuir una disposición legal sustantiva, general, impersonal y abstracta, que regula una relación jurídica sustancial, un alcance que no tiene, utilizándola para declarar, reconocer o negar un derecho, en un caso particular, determinado y concreto, que es diferente a la relación sustancial del precepto y que por tanto no debió emplear (Fallo de 20 de enero de 1998 publicado en la Gaceta Judicial No. 10, año XCVII, serie XVI, pág. 2558). Las referencias jurisprudenciales que hace el Tribunal ad quem y el juez a quo se refieren especial y señaladamente al contenido de la norma del Art. 14 de la Ley de Inquilinato sobre la sanción por falta de inscripción de los locales destinados a vivienda en las oficinas de registro de arrendamiento de los municipios; por tanto, no existe el vicio de aplicación indebida de precedentes jurisprudenciales en la sentencia. Es verdad que tales precedentes no son obligatorios para los juzgadores de instancia cuando incumplen con el requisito de triple reiteración establecido en el Art. 19 de la Ley de Casación, pero sí son referencias muy importantes que se pueden utilizar para la aplicación de la ley, de tal manera que por este motivo tampoco se puede decir que las referencias jurisprudenciales que se hace en la sentencia impugnada constituyan aplicación indebida de las mismas.- Por lo demás, las interpretaciones sobre el contenido y aplicación del Art. 14 de la Ley de Inquilinato, que se han hecho en los fallos en referencia, concuerdan con la norma que expresa que “el arrendador que no hubiere inscrito el predio destinado a vivienda o vivienda y comercio, o vivienda y taller, el Juez de Inquilinato le impondrá una multa ...“, de tal manera que el propio texto de la ley determina que se aplica únicamente a locales destinados a vivienda u otra actividad y vivienda. Por lo expuesto, no se acepta este cargo.- QUINTO. Utilizando la misma causal primera del Art. 3 de la Ley de Casación, el recurrente dice que hay falta de aplicación de los artículos 15, 17 y 19 de la Ley de Inquilinato, porque el Art. 15 establece la exoneración de inscripción de los locales de arriendo únicamente a las instituciones de derecho público y de derecho privado con finalidad pública; el Art. 17 establece el límite máximo para las pensiones de arrendamiento; y, el Art. 19 determina las sanciones por cobros de pensiones excesivas.- El Art. 15 de la Ley de Inquilinato se refiere a la exoneración de inscripción de los locales de arriendo cuyos propietarios son las instituciones de derecho público y de derecho privado con finalidad pública; esta norma no puede aplicarse al caso porque los demandados, propietarios del inmueble arrendado, son personas naturales y de ninguna manera instituciones de derecho público o derecho privado con finalidad pública.- El Art. 17 establece el límite máximo para las pensiones de arrendamiento y el Art. 19 determina sanciones por cobro de pensiones excesivas, estas dos normas quedan fuera de aplicación porque se ha aceptado que los locales comerciales no tienen obligación de inscribirse o catastrarse en las oficinas de arrendamiento de los municipios.- Por todo lo expuesto, no existe falta de aplicación de los artículos 15, 17 y 19 de la Ley de Inquilinato, por tanto no se acepta este cargo.- SEXTO: También en base a la causal primera del Art. 3 de la Ley de Casación el recurrente dice que existe errónea interpretación del Art. 14 de la Ley de Inquilinato, porque la ley, en su criterio, no distingue entre locales comerciales y vivienda para la aplicación del “derecho de inquilinato” (sic).- La errónea interpretación de las normas de derecho, consiste en la falta que incurre el juzgador al dar desacertadamente a la norma jurídica aplicada, un alcance mayor o menor o distinto, que el descrito por el legislador, que utiliza para resolver la controversia judicial” (Fallo de 20 de enero de 1998 publicado en la Gaceta Judicial No. 10, año XCVII, serie XVI, pág. 2558); al respecto, el texto del artículo en referencia expresa que “el arrendador que no hubiere inscrito el predio destinado a vivienda, o vivienda y comercio, o vivienda y taller, el Juez de Inquilinato le impondrá

una multa . . .“.- Queda absolutamente claro que el Art. 14, referido, trata de locales destinados a vivienda o vivienda y otro actividad y por tanto ha sido perfectamente comprendido e interpretado por el Tribunal ad quem en su sentencia porque consigna el hecho de que el local arrendado «lo ha destinado a actividades de comercio”, y en efecto, en la cláusula 2 del contrato que obra de fojas 5 del cuaderno de primera instancia se indica que el local lo destinarán “para la exhibición y venta de ropa confeccionada, sin que pueda dedicarlo a otra finalidad por ningún concepto.. .“.- Por las consideraciones que anteceden, la Sala de lo Civil, M. y Familia de la Corte Nacional de Justicia, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DEL PUEBLO SOBERANO DEL ECUADOR, Y POR AUTORIDAD DE LA CONSTITUCIÓN Y LAS LEYES DE LA REPÚBLICA, no casa el fallo dictado por la Primera Sala de lo Civil, mercantil, Inquilinato y materias residuales de la Corte Superior de Justicia de Cuenca, el día 29 de abril de 2005 a las 09h20. Sin costas. - Intervenga el Dr. C.R.G. en su calidad de S.R. de la Sala. N..- F) Dr. C.R.R., Dr. M.S.Z., Dr. G.M.P., Jueces Nacionales.- F)

Dr. C.R.G., S.R..

cretario R..

RATIO DECIDENCI"1. Los locales comerciales no están inmersos en la obligación de inscripción y por ello las oficinas de Registro de Arrendamiento de las Jefaturas de Catastros Municipales no pueden fijar respecto de ellos la pensión máxima de arrendamiento, por lo que acorde con los precedentes jurisprudenciales existentes (Resolución 256-99, juicio # 101- 97, Resolución No. 734-98 del juicio No. 49-97 y Fallo de 20 de enero de 1998 publicado en la Gaceta Judicial No. 10, año XCVII, serie XVI, pág. 2558) no cabe aplicar a aquellos las disposiciones contenidas en los Arts. 14, 15, 17 y 19 de la Ley de Inquilinato, ni hablar de aplicación indebida de tales precedentes jurisprudenciales."