Sentencia nº 0167-2014 de Sala de Lo Civil, Mercantil de la Corte Nacional de Justicia (2012), 9 de Septiembre de 2014

NORMAS INFRINGIDAS.- El casacionista señala que se han infringido los artículos 1798, numeral 2 y 3; 1777 y 1797 del Código Civil. Fundamenta su recurso en la causal primera, de la Ley de Casación. TERCERO: ARGUMENTOS MATERIA DE LA IMPUGNACIÓN.-3.1 El recurrente indica que la sentencia infringe la causal Nº 1 del artículo 3 de la Ley de Casación por errónea interpretación de normas de derecho en la sentencia que han sido determinantes en su parte dispositiva, concretamente lo dispuesto en los numerales 2 y 3 del artículo 1798 del Código Civil, en el cual se determina que son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes; “1.- haber existido al tiempo de la venta; 2.- ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirve imperfectamente”; al respecto, el casacionista manifiesta que el uso natural del inmueble consiste en un pequeño lote de terreno con una edificación tipo media agua, y su uso natural es destinarlo a habitación, esto es el lugar apto para que se destine a aposento del ser humano, para vivienda. Muy distinto resulta que, los actores pretendan ahora edificar sobre el inmueble otro tipo de casa de habitación de más de dos plantas, esto en ningún momento quiere decir que el inmueble no sirva para su uso natural. “3.- No haber manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte”. El casacionista expresa que se debe tener presente que respecto a la restricción para levantar edificaciones de mayor altura que la existente en el inmueble objeto de la compra venta no se trata de una prohibición si no una restricción consignada en una ordenanza municipal, la misma que es pública y se presume conocida por todos. 3.2 El recurrente indica que hubo aplicación indebida de normas de derecho en la sentencia que han sido determinantes en su parte dispositiva, con relación a los artículos 1777 y 1797 del Código Civil. CUARTO:- ALGUNOS ELEMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN: El recurso de casación como medio de impugnación extraordinario es el derecho de objeción del justiciable sobre la sentencia o auto finales, esto es de las que deciden el fondo del asunto, que pongan fin a los juicios de conocimiento (Art. 2 Ley de Casación). Su propósito restaurar el imperio de la ley transgredida en la sentencia o auto en garantía del debido proceso (Art. 76 C R E), resolución que asume el carácter de obligatoria en el proceso dictado, la que no solo tiene trascendencia para las partes procesales sino para la sociedad toda, y por los resultados significativos para la solución de otros litigios o casos análogos a presentarse en lo posterior, y que, inmerso en un Estado constitucional de derechos y justicia que cambia radicalmente la administración de justicia, la casación debe garantizar los derechos fundamentales de los justiciables. No obstante, la Corte Nacional ser el Máximo Tribunal de Justicia Ordinaria en el control de legalidad, su rol es el de desarrollar los precedentes jurisprudenciales con fundamento en los fallos de triple reiteración, garantizando la efectiva vigencia de todos los derechos, acorde a la Constitución. 2.2. En la actualidad “En el Ecuador y en algunos países de América Latina se ha afincado el Neoconstitucionalismo y ha provocado un cambio cualitativo en el pensar y en el actuar jurídico: se ha construido otro marco jurídico-político dentro del cual tenemos que actuar, razonar y elaborar los juicios lógicos y axiológicos para desarrollar la actividad jurídica, con la calidez humana que debe primar en las relaciones de este tipo. Este nuevo marco está constituido por el denominado N. y, específicamente para América Latina, por el Neoconstitucionalismo latinoamericano. Hoy existe otra óptica y otra lógica para comprender y aplicar el Derecho: la del Neoconstitucionalismo y, por tanto la organización del poder político como la del poder judicial y otros poderes e instituciones estatales, deben responder a esta nueva realidad”1. Se ha de tener en cuenta que en materia de casación la parte relativa con la fundamentación, se asimila a un ejercicio de comparación y contraste entre las normas que fueron empleadas como presupuestos de derecho en el fallo cuestionado que pronunció el Tribunal, y las de quien recurre señala debieron haberse empleado y, demostrar con claridad que, efectivamente, la normativa expresada por el casacionista es la idónea o apropiada para el juzgamiento del caso en cuestión. J.G. sobre los motivos de las partes para interponer el recurso de casación y las limitaciones de los poderes de los juzgadores, considera que:

Las partes no pueden acudir a ella a base de su simple interés, sino que tienen que contar con una causa legalmente determinada, es decir, con un motivo: el motivo de casación precisamente, por su parte, el órgano jurisdiccional no puede conocer los problemas litigiosos en los mismos términos de amplitud en que lo hicieron los tribunales de instancia, sino que encuentra limitados sus poderes a 1 C.C., L., La Casación en Materia Civil, 2da edición, Ediciones Cueva Carrión, Ecuador, 2011. Pág.32.

temas determinados y taxativos coincidentes precisamente con las circunstancias que funcionan como motivo de casación

2.

EXAMEN DEL CASO EN RELACIÓN A LA OBJECIÓN PRESENTADA. 5.1 El recurrente acorde el artículo 2 de la Ley de Casación como fundamento de su recurso invoca la causal primera del artículo 3 de la Ley de Casación, esto es por: “Aplicación indebida, falta de aplicación o errónea interpretación de normas de derecho, incluyendo los precedentes jurisprudenciales obligatorios, en la sentencia o auto, que hayan sido determinantes de su parte dispositiva”. El vicio que la causal primera imputa al fallo es el de violación directa de la norma sustantiva, incluyendo los precedentes jurisprudenciales obligatorios, prescindiendo de los hechos y la valoración probatoria, porque no se ha dado la correcta subsunción del hecho en la norma; es decir no se ha originado la conexión lógica de la situación particular que se juzga con la previsión hipotética y genérica efectuada de antemano por el legislador; yerro que se puede provocar por los tres diferentes tipos de infracción ya señalados, lo que el reclamante debe fundamentar adecuadamente. La aplicación indebida ocurre cuando la norma ha sido entendida rectamente en su alcance y significado; más se la ha utilizado para un caso que no es el que ella contempla, lo que efectivamente no es aplicable para el caso que se decide. La falta de aplicación se manifiesta si el juzgador yerra ignorando la norma en el fallo, lo que tampoco es aplicable para el caso en resolución. La errónea interpretación tiene lugar cuando, siendo la norma cuya trasgresión se señala la pertinente para el caso, el juzgador le ha dado un sentido y alcance que no tiene, que es contrario al espíritu de la le Ley, lo que tampoco es aplicable para el caso que se decide. 5.2. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa, y la otra a pagarla en dinero. El que contrae la obligación de dar la cosa se llama vendedor, y el que contrae la de pagar el dinero, comprador3 (…). La compraventa es uno de los más importantes contratos de intercambio, donde la obligación del vendedor se reduce en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida (…)4. La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y 2 G.J., Derecho Procesal Civil, T II , Madrid – Edición, 1977 Art. 1732 del Código Civil Art. 1764 del Código Civil.

3 4 posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios5. La palabra “redhibitorio” proviene del latín redhibire, que significa hacer retomar, o en otros términos devolver la cosa al vendedor. El comprador tiene derecho a dejar sin efecto la compra, por un vicio que estaba oculto, ignorado por el comprador. Son vicios ocultos de la cosa, “cuyo dominio, uso o goce se trasmiten por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que le hagan impropia para su destino, o que se disminuye de tal modo el uso de ella que, de conocerlos, el comprador no la habría adquirido o habría dado menos por ella.”6 (…). Por tanto, la acción redhibitoria, como anotaremos según nuestra legislación tiene que cumplir ciertos requisitos y ella procede en primer lugar porque el comprador puede rescindir la venta (acción para disolver la compra), y por otro lado, el rebajar el precio (acción estimatoria). La definición de acción redhibitoria según nuestro Código Civil artículo 1797 es: “la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio, por los vicios ocultos, de la cosa vendida, raíz o mueble llamados redhibitorios.” (lo resaltado nos pertenece). Para que un vicio redhibitorio exista acorde el artículo 1798 del Código Civil, deben concurrir tres requisitos, a saber: 1) Haber existido al momento de la venta; 2) No servir la cosa vendida o que sirva imperfectamente; y, 3) Que sea ocultado por el vendedor. En tal sentido el vendedor debe garantizar al comprador la posesión útil del bien comprado, como sostiene la doctrina esa utilidad puede ser material, moral, artística, o de cualquier otra índole porque el adquirente al obtener la cosa lo hace en la razón que le ha de prestar la utilidad a que la cosa está destinada, caso contrario el comprador podrá reclamar la rescisión de la venta o la rebaja del precio según su conveniencia. J.L.H. precisa en qué consisten los vicios redhibitorios, al decir “Así como el vendedor debe garantizar en el plano jurídico que el comprador tendrá la propiedad y la pacífica posesión de la cosa, en cuanto depende de aquél, también está obligado a garantizar que la cosa vendida carece de vicios redhibitorios. Se entiende por vicios redhibitorios los defectos de la cosa 5 6 Art. 1777 del Código Civil. L., R.L., Contratos Parte Especial Tomo I, Editorial Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, 2004. Pág.162.

vendida, que la hacen impropia para su objeto; agregando la doctrina que estos vicios deben ser graves y ocultos”.7 5.3 En el caso que nos ocupa el casacionista argumenta que existe violación del artículo 1798 del Código Civil, el cual establece que “Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes: Haber existido al tiempo de la venta; Ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o solo sirva imperfectamente, de manera que se ha de presumir que, conociéndolos el comprador, no lo hubiera comprado, o lo hubiera comprado a mucho menos precio; y, No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio”, por lo cual manifiesta que primero se debe comprobar si tales vicios que alega la parte actora cumple los requisitos previstos por el artículo 1798 del Código invocado, y alega el recurrente que de acuerdo al requisito constante en el numeral 2 de la norma trascrita, es decir, “Ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente”. F. además que el uso natural del bien es destinarlo a habitación, esto es, el lugar apto para aposento del ser humano, para vivienda, de acuerdo a sus condiciones y capacidad. Muy distinto resulta que, los actores pretendan ahora edificar sobre el inmueble otro tipo de casa de habitación de más de dos plantas o de otras condiciones y características, empero ello en ningún momento quiere decir que el inmueble no sirva para su uso natural. Así resultaría sencillo adquirir un inmueble cualquiera y luego, si conviene a los intereses del comprador, alegar que el objeto de la adquisición era levantar un edificio de muchos pisos, en un lugar en que no se permita más que una altura limitada o, que, el objetivo de la adquisición era destinar el bien a una actividad no permitida en la zona de acuerdo con las ordenanzas respectivas, para así conseguir la rescisión de la venta, generándose una absoluta inseguridad en los negocios. Alegaciones del accionado que se alejan de la verdad y la ley, ello va en contra de la función económico-social del contrato, dado que un contrato puede presentar un interés económico relevante para una o ambas partes según sus expectativas y el destino a darse al bien, como si el adquirente compra para la construcción de dos o más plantas en el inmueble. En contratos como el de la presente litis cuya rescisión por vicios redhibitorios se 7 DERECHO CIVIL DEL ECUADOR, Tomo XII, Primera Edición, Quito 2001, pág. 225.

demanda cuyas pruebas se detallarán, antes y al tiempo de su celebración se tuvo conocimiento del vicio o defecto que soportaba el bien y que se ocultó a los compradores sobre la prohibición para realizar construcción alguna en el inmueble conforme la Reforma, Actualización, Complementación y Codificación de la Ordenanza que sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: determinaciones para el uso y ocupación del suelo que no posee área útil edificable por encontrarse el bien afectado por la Municipalidad, por ello es que precisamente la acción redhibitoria cumple la función de rescindir la venta o se baje proporcionalmente el precio.

5.4. Según el artículo 1797 del Código Civil, “se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio, por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios”. Esta regla nace de los contratos, según la cual éstos deben realizarse de buena fe, esto es que se actúe con honradez, trasparencia, de no hacer nada ilegítimo. Por lo que, cuando una cosa vendida tiene un defecto que el comprador desconocía al momento de la compra, el comprador puede exigir al vendedor la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere8. Esta primera opción (rescisión de la venta), es la que plantean los actores en su demanda. El artículo 1798.2 del Código Civil instaura que: “el uso natural está vinculado a la idea de buena fe, a aquello que razonablemente pertenece a las expectativas recíprocas de las partes. Es entendido que el obligarse a dar una cosa supone que ésta sea útil a su propósito natural.” (…)9. De los instrumentos agregados a fojas 51 del cuaderno de primer nivel consta el oficio de la Secretaría de Planeamiento Dirección de Planificación donde establece que: “el predio con clave catastral 070025136 del SR. FAUSTO M.G.S. no posee área útil edificable.” (lo resaltado no nos pertenece), y a fojas 63 y 64 obra el informe del perito Arq. F.A.F., quien manifiesta:

En conclusión y de conformidad con la vigente: Reforma, Actualización, Complementación y Codificación de la Ordenanza que sanciona el Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón Cuenca: determinaciones para el uso y ocupación del suelo; el predio con clave catastral 070025136 que 8 Artículo 1800 del Código Civil.

9 B.E., Derecho Civil III La Compraventa, Universidad de Chile, Escuela de Derecho, Chile, 2010. Pág.47.

vende el Sr. F.M.G.S., a la compradora Sra: L.E.S.P. no posee área útil edificable, es decir el terreno se encuentra afectado en su totalidad por la Municipalidad.

De lo expuesto y lo prescrito por el numeral 2 del artículo 1798 del Código Civil, se puede claramente determinar que el bien adquirido por los señores L.E.S.P. y L.M.G.B. no sirve para su uso natural. Cuando se adquiere un bien se persigue una finalidad según sus expectativas, ya sea para construir una vivienda u otro destino, en el presente caso los demandantes no pueden realizar construcción alguna en razón de que el bien inmueble, como queda dicho, adolece de una prohibición por parte del Municipio, ya que el terreno no posee área útil edificable y esta prohibición no fue conocida por los compradores, les fue ocultada, puesto que si lo hubieran conocido no hubieran adquirido la propiedad. A.V. en este sentido enseña que “el vendedor está obligado a proporcionar la posesión tranquila y pacífica de la cosa vendida. Pero además es evidente que si una persona compra una cosa, es para que ésta le preste una utilidad, la cual puede ser de diversa naturaleza, material, intelectual o moral. Es natural entonces que el vendedor también deba proporcionar al comprador la posesión útil de la cosa vendida. Y precisamente desaparece la utilidad de la cosa vendida cuando ella adolece de algún vicio oculto o redhibitorio.”10 En conclusión, cuando el bien que adquiere el comprador, no se puede destinar para la finalidad que fue adquirido, debido a los hechos propios del vendedor por el vicio oculto que deriva la falta de autorización por parte de la autoridad municipal para construir la edificación para vivienda, que era el uso natural que se iba a dar al bien por parte de los compradores, al no poderlo ejecutar, el bien no es útil para el propósito que fue adquirido. Por estos razonamientos se rechaza el cargo acusado.

5.5. En relación a la alegación de errónea interpretación del artículo 1798.3 del Código Civil, según el cual: “No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio”, y que al respecto el casacionista manifiesta que 10 Vodanovich H, A., Curso de Derecho Civil, Tomo IV. Pág.406.

la restricción para levantar edificaciones de mayor altura que la existente en el inmueble, no se trata de una prohibición sino de una restricción en cuanto a las condiciones que debe cumplir para poder levantar un inmueble que se halla consignada en una Ordenanza Municipal, la misma que es pública y que se presume conocida por todos, por lo expuesto en líneas anteriores es inadmisible dicha alegación, el ocultamiento del vicio fue de su parte y mal se puede acusar de ignorancia del conocimiento de la normativa municipal a los compradores, que no viene al caso. El casacionista manifiesta además que resulta incalificable aquella alegación de los actores en el sentido de que se les ha ocultado “en forma total esta prohibición para alcanzar nuestro consentimiento y celebrar esta compra venta”, en este caso el vendedor ya sabía de la prohibición existente por parte del Municipio de Cuenca y porque consta a fojas 30 del cuaderno de primera instancia haber sido notificado oportunamente por el Director de Planificación de dicha Municipalidad, el 19 de Octubre de 2009, en donde se le informa de la prohibición de construcción en el terreno, clara e indiscutiblemente el vendedor ocultó el vicio a los compradores, y aunque el vicio fue ignorado por los compradores, su desconocimiento no puede serles atribuibles, de esta manera se puede precisar que se trata de un vicio oculto o redhibitorio, por lo que dicho cargo es inaceptable.

5.6. Paralelamente, en caso de que además haya concurrido dolo por parte del vendedor, su obligación de garantía se extiende a una indemnización de perjuicios11, ya que “La omisión por parte del vendedor de manifestar los vicios de la cosa al comprador, constituye mala fe y le responsabiliza como a todo el que actúa de mala fe. Esta actitud, puede llegar al extremo de engañar expresamente, de ocultar, disimular o mentir sobre las condiciones de la cosa, con la intención de perjudicar al comprador, y entonces se configura la actitud dolosa, que acarrea la máxima responsabilidad.”12 11 Artículo 1801 del Código Civil 12 J.L.H., DERECHO CIVIL DEL ECUADOR, Tomo XII, Primera Edición, Quito 2001, pág.

225, 226.

En relación a las presunciones legales que hace relación el casacionista, las mismas pueden ser relativas o absolutas, las que admiten prueba en contrario también conocidas como iuris tantum; y las que no admiten prueba en contrario llamadas iure et de iure siendo imposible impugnarlas, un ejemplo de ésta la encontramos en el artículo 13 del Código Civil el cual expresa: “ La ley obliga a todos los habitantes de la República, con inclusión de los extranjeros; y su ignorancia no excusa a persona alguna”. La presunción legal que hace alusión el recurrente se encuentra presente en el artículo 32 del Código Civil inciso cuarto, el cual determina: “Si una cosa, según la expresión de la ley, se presume de derecho, se entiende que es inadmisible la prueba contraria, supuestos los antecedentes o circunstancias.” La prueba en contrario no impide aportar prueba para echar abajo el fundamento de la presunción.

En conclusión, la finalidad de la compra del bien inmueble fue para la edificación de una vivienda según la prueba aportada por los actores, para habitar en ella, inmueble que no se puede utilizar para la edificación prevista por el vicio oculto por el vendedor, surge entonces para los compradores el derecho de rescindir el contrato por vicios ocultos. De ahí que el Tribunal Ad quem no ha realizado indebida aplicación ni errónea interpretación de normas de derecho.

Por estos razonamientos, este Tribunal de Casación de la Sala Civil y Mercantil de la Corte Nacional de Justicia, “ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DEL PUEBLO SOBERANO DEL ECUADOR, Y POR AUTORIDAD DE LA CONSTITUCIÓN Y LAS LEYES DE LA REPÚBLICA”, NO CASA la sentencia dictada el 18 de marzo de 2013, las 11h20 Acorde lo dispuesto por el artículo 12 de la Ley de Casación, entréguese a la parte demandante el depósito materia de la caución. N., para los fines de ley. ff). Dr. W.A.R., JUEZ NACIONAL; Dr. P.I.R., JUEZ NACIONAL; y, E.B.C., JUEZ NACIONAL.- Certifico. Dra. Lucía T.P., Secretaria Relatora.

Lo que comunico a usted, parea los fines de ley.

RAZÓN. Siento por tal que la copia que antecede es igual a su original. Certifico. Quito, a 9 de octubre de 2014. DRA. LUCIA DE LOS R.T.P.S. RELATORA DRA. LUCIA DE LOS REMEDIOS TOLEDO PUEBLA

SECRETARIA RELATORA

RATIO DECIDENCI"1. Con la acción redhibitoria se pretende rescindir la venta es decir disolver la compra y también la rebaja del precio de la cosa vendida; por un vicio que estaba oculto e ignorado por el comprador, que restringe el uso o la utilidad ya sea material, moral o artística por el cual se pretende adquirir la cosa; si no ocurre eso el comprador podrá reclamar en su caso la rescisión de la venta o la rebaja en el precio. En otras palabras “Cuando el bien que adquiere el comprador, no se puede destinar para la finalidad que fue adquirido, debido a los hechos propios del vendedor por el vicio oculto que deriva la falta de autorización por parte de la autoridad municipal para construir la edificación de la vivienda, que era el uso natural que se iba a dar al bien por parte de los compradores, al no poderlo ejecutar, el bien no es útil para el propósito que fue adquirido, por estos razonamientos se rechaza el cargo”."